【2025年最新】中古マンションの管理費・修繕積立金の相場はいくら？築30年超マンション購入前に絶対確認したいポイント｜合同会社ＤＨ | 東京だけでなく全国各地対応、不動産売却は合同会社DH | ブログ

中古マンション購入では、物件価格だけでなく毎月発生する維持費が重要です。

マンションの維持費には主に、

◆管理費

◆修繕積立金

があります。

管理費とは、マンションの日常管理に必要な費用です。

主な用途は、

◆エントランス清掃

◆ゴミ置き場清掃

◆エレベーター点検

◆共用電気代

◆管理人費用

◆防犯カメラ維持費

◆オートロック保守

◆宅配ボックス保守

など。

つまり、

「マンションを日常的に維持管理するためのお金」です。

最近は、

◆IPインターホン

◆顔認証システム

◆スマートロック

◆防犯設備

などの性能が非常に高く、容易に設置できる設備が出てきたことから、管理コスト見直しのきっかけにもなっています。

修繕積立金は、将来行う大規模修繕工事のために積み立てる費用です。

主な工事項目は、

◆外壁補修工事

◆屋上防水工事

◆給排水管更新

◆エレベーター交換

◆インターホン交換

◆共用灯LED化

◆鉄部塗装

◆駐車場設備更新

など。

つまり、

「未来の修理費」です。

2025年度に成約した首都圏中古マンションの平均は以下の通りです。

㎡単価では

70㎡換算すると、

434円 × 70㎡ = 約30,380円/月

年間では、

約364,560円

となります。

つまり、

「住宅ローン＋毎月3万円前後の維持費」

を考える必要があります。

最近、

◆修繕積立金 値上げ 通知

◆修繕積立金 急に上がった

◆修繕積立金 将来不安

という相談が増えています。

理由は主に以下です。

近年は、

◆足場代

◆防水工事

◆外壁工事

◆配管工事

などが大幅値上がりしています。

特に職人不足は深刻です。

現在、首都圏では、

◆築40年マンション

◆築50年マンション

が急増しています。

築古マンションでは、

◆配管更新

◆エレベーター交換

◆玄関扉交換

など高額工事が必要になります。

新築マンションでは、

「最初は安く見せる」

ために修繕積立金を低く設定するケースがあります。

その結果、

◆10年後に値上げ

◆20年後に大幅改定

が発生します。

築浅マンションは修繕積立金が安い傾向です。

ただし、

「将来値上げ前提」のケースも多いため要注意です。

大規模修繕時期に入り、積立金が高くなります。

給排水管更新が始まり、高額化しやすい時期です。

最近、

◆築40年マンション

◆購入築古マンション 後悔

◆築古マンション やめたほうがいい

という検索が急増しています。

築40年前後では、

◆耐震性

◆配管劣化

◆修繕積立金不足

◆管理組合高齢化

などの問題が出やすくなります。

ただし、

◆管理状態が良い

◆修繕履歴がしっかりしている

◆積立金が健全

マンションは資産価値維持しているケースもあります。

以下の設備があるマンションは管理費が高くなりやすいです。

◆タワーマンション

◆コンシェルジュ

◆ジム

◆ラウンジ

◆内廊下

◆ディスポーザー

◆機械式駐車場

便利さと維持費は比例する傾向があります。

結論から言うと、

「安すぎる場合は注意」です。

理由は、

◆将来の値上げリスク

◆一時金徴収

◆修繕不足

があるため。

最近は、

「修繕積立金不足問題」が社会問題化しています。

必ず確認したい資料です。

チェックポイントは、

◆次回大規模修繕時期

◆想定工事費

◆積立残高

◆値上げ予定

です。

以下を確認しましょう。

◆外壁修繕

◆防水工事

◆配管更新

◆エレベーター交換

修繕履歴が少ないマンションは要注意です。

以下も重要です。

◆滞納率

◆総会議事録

◆管理会社変更歴

◆理事会運営

管理組合が機能していないと、資産価値低下につながります。

今後は、

◆修繕費高騰

◆管理費上昇

◆老朽化マンション増加

が進む可能性があります。

特に、

◆EV充電設備

◆防犯強化

◆スマート化

など、新たな設備更新コストも増えています。

中古マンション選びでは、「物件価格」 だけではなく、

◆管理費

◆修繕積立金

◆管理状態

◆長期修繕計画

を総合的に確認することが重要です。

特に、

◆修繕積立金 安すぎる

◆管理組合 機能不全

◆大規模修繕 未実施

マンションには注意が必要です。

今後は、「安いマンションを買う」ではなく、

「維持できるマンションを選ぶ」時代になっていくでしょう。

公益財団法人 東日本不動産流通機構（REINS）

「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」