賃貸マンションとアパートの違いとは？構造・防音性・家賃・メリット・デメリットを徹底解説｜合同会社ＤＨ | 東京だけでなく全国各地対応、不動産売却は合同会社DH | ブログ

まずは、マンションとアパートの一般的な違いを確認してみましょう。

これらはあくまで一般的な傾向です。

新築アパートの中には、防音性能や断熱性能が高く、オートロックや宅配ボックスを備えた物件もあります。

一方で、築年数の古いマンションでは、設備や防音性能が十分ではない場合もあります。

物件を選ぶ際は、「マンション」「アパート」という名称だけで判断せず、構造、築年数、間取り、設備、管理状態などを個別に確認することが大切です。

実は、日本の法律には、賃貸住宅をマンションとアパートに分ける統一的な基準はありません。

建築基準法や不動産登記上では、建物の構造や用途、床面積などは区分されますが、「この条件ならマンション」「この条件ならアパート」と呼ばなければならないという明確なルールはありません。

そのため、物件情報にマンションと記載するか、アパートと記載するかは、建物の所有者、管理会社、不動産会社などの判断による部分があります。

例えば、軽量鉄骨造の3階建て物件が「マンション」と表示されることもあれば、「アパート」と表示されることもあります。

不動産業界では、おおむね次のように呼び分けられています。

・木造や軽量鉄骨造の低層共同住宅：アパート

・鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅：マンション

・重量鉄骨造の共同住宅：建物の規模や仕様によりマンションまたはアパート

また、「コーポ」「ハイツ」「メゾン」「レジデンス」などの名称もありますが、これらにも法律上の明確な定義はありません。

名称から構造や性能を判断するのではなく、物件概要に記載されている構造を確認しましょう。

マンションに多く採用される構造は、主に次の3種類です。

１、鉄筋コンクリート造

２、鉄骨鉄筋コンクリート造

３、重量鉄骨造

それぞれの特徴を見ていきましょう。

鉄筋コンクリート造は、英語の「Reinforced Concrete」を略してRC造と呼ばれます。

鉄筋を組んだ型枠の中にコンクリートを流し込み、柱、梁、床、壁などを形成する構造です。

引っ張る力に強い鉄筋と、圧縮する力に強いコンクリートを組み合わせているため、耐久性や耐震性、耐火性に優れています。

また、壁や床に十分な厚さがあれば、木造や軽量鉄骨造と比べて生活音が伝わりにくい傾向があります。

ただし、RC造だから必ず防音性が高いとは限りません。

隣室との境界壁の厚さや材質、床スラブの厚さ、間取りなどによって遮音性能は変わります。

鉄骨鉄筋コンクリート造は、英語の「Steel Reinforced Concrete」を略してSRC造と呼ばれます。

鉄骨の骨組みの周囲に鉄筋を配置し、コンクリートを流し込んで造る構造です。

鉄骨造と鉄筋コンクリート造の特徴を併せ持っています。

強度が高く、以前は中高層・高層マンションに多く採用されていました。

一方で、建築コストが高く、施工にも手間がかかるため、近年は高強度コンクリートを使用したRC造などが採用されるケースも増えています。

重量鉄骨造は、一般的に厚さ6ミリメートル以上の鋼材を柱や梁に使用する構造です。

中層の賃貸マンションや店舗併用住宅などに採用されることがあります。

柱や梁の強度を確保しやすく、木造や軽量鉄骨造よりも大きな空間をつくりやすい点が特徴です。

ただし、壁や床の仕様によっては、RC造より音や振動が伝わりやすいことがあります。

重量鉄骨造の物件を検討する際も、構造名だけではなく、壁や床の遮音仕様まで確認することが重要です。

アパートに多く採用される構造は、主に次の2種類です。

・木造

・軽量鉄骨造

木造は、柱や梁など建物の主要部分に木材を使用する構造です。

戸建住宅だけでなく、2階建てや3階建ての共同住宅にも広く採用されています。

木造アパートは建築コストを抑えやすく、工期も比較的短いため、賃貸経営において多く利用されています。

そのため、RC造マンションと比べて家賃が安く設定される傾向があります。

以前は、木造住宅に対して「音が響きやすい」「寒い」といったイメージを持つ方も少なくありませんでした。

しかし、近年では建築技術や断熱材、遮音材、サッシなどの性能が向上しており、新築・築浅の木造アパートの中には、断熱性や防音性に配慮された物件も増えています。

それでも、一般的にはコンクリートより木材の方が軽く、音や振動が伝わりやすいため、内見時の確認が欠かせません。

軽量鉄骨造は、一般的に厚さ6ミリメートル未満の鋼材を柱や梁などに使用する構造です。

大手ハウスメーカーの賃貸住宅にも多く採用されており、品質を一定に保ちやすい点が特徴です。

木造と比べて耐久性や耐火性に優れていると考えられることがありますが、実際の性能は建物の設計、外壁材、断熱材、間仕切り壁などによって異なります。

また、「鉄骨」という名称から防音性が高いと思われがちですが、鉄骨そのものが音を遮るわけではありません。

壁が石膏ボードや断熱材を中心に構成されている場合、隣室の話し声やテレビの音が伝わることもあります。

RC造やSRC造のマンションは、木造や軽量鉄骨造と比べて壁や床の質量が大きく、話し声やテレビの音などが伝わりにくい傾向があります。

特に、隣室との境界壁がコンクリートで造られている物件は、一定の遮音性能が期待できます。

ただし、上階からの足音や椅子を動かす音などの振動音は、RC造でも伝わることがあります。

小さな子どもがいる家庭や、在宅勤務が多い方、生活時間が不規則な方は、構造だけでなく床の厚さや間取りも確認しましょう。

鉄筋コンクリートは燃えにくいため、RC造やSRC造のマンションは耐火性に優れています。

隣室で火災が発生した場合でも、火や煙が建物全体に広がるのを抑えやすい構造といえます。

ただし、火災の安全性は構造だけで決まるものではありません。

消防設備、避難経路、防火扉、管理状態なども重要です。

マンションには、次のような防犯設備が設置されていることがあります。

・オートロック

・防犯カメラ

・モニター付きインターホン

・管理人やコンシェルジュ

・宅配ボックス

・ディンプルキー

・スマートロック

・エレベーター内監視カメラ

エントランスと各住戸の玄関による二重のセキュリティを確保しやすいため、一人暮らしの女性や防犯性を重視する方に選ばれやすい傾向があります。

コンクリート造のマンションは、木造アパートと比べて気密性が高い傾向があります。

外気の影響を受けにくく、冷暖房の効率が良い物件もあります。

特に中住戸は、上下左右を他の住戸に囲まれているため、外気に接する面が少なくなります。

ただし、気密性が高いことで結露やカビが発生することもあります。

24時間換気設備を適切に使用し、定期的に換気することが大切です。

規模の大きいマンションでは、エレベーター、ゴミ置き場、宅配ボックス、駐輪場、駐車場などの共用設備が整っていることがあります。

高級賃貸マンションでは、ラウンジ、ワークスペース、フィットネスルームなどを備えた物件もあります。

生活の利便性や快適性を重視する人にとっては、大きなメリットです。

マンションは、アパートより建築費や修繕費、設備維持費がかかります。

そのため、同じエリア、同程度の広さ、同じ築年数で比較すると、アパートより家賃が高くなる傾向があります。

また、管理人、エレベーター、オートロック、宅配ボックスなどの設備がある物件では、管理費や共益費も高くなりやすいでしょう。

月々の住居費を考える際は、家賃だけでなく、管理費・共益費、駐車場代、駐輪場代なども確認する必要があります。

例えば、家賃が同じでも、管理費が月額1万円かかるマンションと、管理費が月額3,000円のアパートでは、年間8万4,000円の差が生じます。

物件を比較するときは、毎月支払う総額で判断しましょう。

高層階に住む場合、通勤・通学時間帯にエレベーターが混雑することがあります。

点検や故障、災害時にはエレベーターを使用できない可能性もあります。

高層階を選ぶ際は、エレベーターの台数や非常階段の位置も確認しておきましょう。

マンションは気密性が高い一方で、室内の湿気が逃げにくいことがあります。

特に北向きの部屋、角部屋、収納内部、家具の裏側などでは、結露やカビが発生する可能性があります。

換気設備の性能や窓の仕様、日当たりも確認しましょう。

RC造と表示されていても、すべての壁がコンクリートとは限りません。

住戸内の間仕切り壁や、隣室との一部の壁に乾式壁が使用されていることもあります。

また、ワンルームでは隣室の水回りや玄関が居室に接していると、音が聞こえやすくなる場合があります。

「マンションだから静か」と決めつけず、内見時に壁の厚さや周囲の音を確認することが大切です。

アパートの最大のメリットは、マンションと比べて家賃が安い物件を見つけやすいことです。

木造や軽量鉄骨造は、RC造やSRC造より建築コストを抑えやすく、その差が家賃に反映される傾向があります。

同じ予算で比較した場合、マンションより広い部屋や駅に近い部屋を選べる可能性があります。

住居費を抑えて貯蓄を増やしたい方や、学生、新社会人などに適しています。

アパートは、エレベーターや管理人などの共用設備が少ないため、管理費や共益費が比較的安く設定される傾向があります。

物件によっては管理費・共益費が家賃に含まれていることもあります。

毎月の固定費を抑えたい方にとっては、大きなメリットです。

低層アパートでは、エレベーターを待つ必要がなく、玄関から道路や駐車場まで短時間で移動できます。

買い物の荷物を運ぶ機会が多い方や、車を頻繁に利用する方、朝の時間を効率的に使いたい方にとって便利です。

1階の住戸であれば、階段の上り下りもありません。

アパートは、マンションよりも総戸数が少ない物件が多くあります。

入居者数が少ないため、エレベーターやエントランスで多くの人と顔を合わせることを避けたい方には向いています。

一方で、入居者同士の距離が近くなることもあるため、住み心地は物件によって異なります。

新築や築浅のアパートには、浴室乾燥機、独立洗面台、宅配ボックス、インターネット無料、モニター付きインターホンなどを備えた物件も増えています。

設備が新しく、家賃を比較的抑えられる点は、築浅アパートの魅力です。

木造や軽量鉄骨造のアパートでは、隣室の話し声、テレビの音、ドアの開閉音、上階の足音などが聞こえることがあります。

特に、上階から床に伝わる重量衝撃音は、壁の防音対策だけでは防ぎにくい音です。

音に敏感な方は、最上階や角部屋を選ぶ、隣室との間に収納や水回りがある間取りを選ぶなどの工夫が必要です。

築年数が古い木造アパートでは、断熱材や窓の性能が十分ではなく、夏は暑く、冬は寒く感じることがあります。

冷暖房費が高くなる可能性もあるため、窓の種類、サッシの状態、隙間風、エアコンの年式などを確認しましょう。

ただし、新築・築浅物件では断熱性能が改善されているケースも多いため、木造という理由だけで判断する必要はありません。

アパートは、マンションと比べてオートロックや管理人、防犯カメラなどが設置されていない物件もあります。

また、共用廊下や玄関が道路から見えやすい物件もあります。

防犯性を重視する場合は、次のポイントを確認しましょう。

・モニター付きインターホンの有無

・防犯カメラの設置状況

・玄関鍵の種類

・窓の補助錠

・雨戸やシャッター

・共用部分の照明

・周辺道路の人通り

・交番やコンビニまでの距離

アパートの1階は、道路や隣地から室内が見えやすい場合があります。

洗濯物を外に干しにくい、窓を開けにくいと感じる人もいるでしょう。

また、地面に近いため、虫が入りやすい、湿気がたまりやすいなどの問題が生じることもあります。

内見時には、窓の位置、目隠し、植栽、塀、シャッターの有無などを確認しましょう。

アパートは、築年数や施工会社、建築時の仕様によって性能に大きな差があります。

同じ木造でも、築30年以上の物件と最新の省エネ基準を意識して建てられた物件では、断熱性や気密性、設備が大きく異なります。

名称や構造だけではなく、実際の建物を確認して判断することが重要です。

一般的には、RC造やSRC造のマンションの方が、木造や軽量鉄骨造のアパートより防音性に優れています。

ただし、防音性は構造だけでなく、次の要素にも左右されます。

・隣室との壁の材質と厚さ

・床スラブの厚さ

・フローリングや床材の遮音性能

・窓ガラスやサッシの性能

・部屋の配置

・配管の位置

・築年数

・施工精度

・入居者の生活状況

例えば、RC造でも隣室との境界壁が乾式壁の場合、話し声が聞こえることがあります。

一方、木造アパートでも、隣室との間に階段、収納、水回りなどが配置されていれば、居室同士が直接接する間取りより音が気になりにくい場合があります。

内見では、次の方法で確認しましょう。

・壁を軽く叩き、音の響き方を確認する

・隣室や共用廊下からの音を確認する

・上階の有無を確認する

・窓を閉めた状態で外部の音を確認する

・隣室との境界に収納があるか確認する

・エレベーターや階段、ゴミ置き場との距離を確認する

・配管スペースや水回りの位置を確認する

可能であれば、平日の昼間だけでなく、夕方や休日にも周辺環境を確認すると安心です。

「マンションの方が頑丈だから、必ず耐震性が高い」と考える方もいますが、構造だけで単純に判断することはできません。

耐震性を確認するうえでは、次の点が重要です。

・建築された時期

・適用された耐震基準

・建物の構造計算

・地盤の状態

・建物の形状

・施工品質

・劣化や修繕状況

・耐震診断や耐震補強の有無

特に重要なのが築年数です。

1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、原則として新耐震基準が適用されています。

ただし、完成年月と建築確認の時期は異なるため、築年月だけで厳密に判断できない場合があります。

また、2000年には木造住宅に関する基準が強化されています。

築年数の古い物件を検討する場合は、耐震診断や耐震補強の実施状況、建物の管理状態などを確認しましょう。

一般的には、気密性や蓄熱性のあるRC造マンションの方が、外気の影響を受けにくい傾向があります。

特にマンションの中住戸は、外壁に接する面が少ないため、冬の室温が下がりにくい場合があります。

一方、最上階や角部屋、西向きの部屋は、日射や外気の影響を受けやすく、夏場に暑くなることがあります。

アパートは、屋根や外壁からの影響を受けやすい傾向がありますが、断熱材や複層ガラス、高性能サッシを採用した物件であれば、快適に過ごせる可能性があります。

暑さ・寒さを判断するときは、構造だけでなく、次の項目を確認しましょう。

・部屋の向き

・最上階か中間階か

・角部屋か中住戸か

・窓の大きさと数

・複層ガラスの有無

・サッシの種類

・断熱材の仕様

・エアコンの性能

・日当たり

・周囲の建物との距離

在宅勤務が多い方、生活時間が不規則な方、小さな子どもがいる家庭などは、RC造マンションを検討する価値があります。

ただし、物件ごとの遮音性能を確認する必要があります。

オートロック、防犯カメラ、管理人、モニター付きインターホンなどの設備を求める方にはマンションが向いています。

特に一人暮らしの方は、建物の設備だけでなく、駅から物件までの道のりや周辺環境も確認しましょう。

宅配ボックス、エレベーター、屋内ゴミ置き場、駐輪場など、生活の利便性を重視する人にはマンションが適しています。

毎月の住居費が多少高くなっても、設備、防音性、管理状態などを重視したい方は、マンションを中心に探すとよいでしょう。

毎月の固定費を抑えたい学生や新社会人、貯蓄を優先したい方には、アパートが適しています。

同じ予算で、マンションより広い部屋や好立地の部屋を選べることもあります。

築年数の古いマンションより、築浅アパートの方が室内設備が新しい場合があります。

独立洗面台、浴室乾燥機、インターネット無料など、希望する設備を優先して探しましょう。

低層のアパートは、玄関から道路や駐車場までの距離が短く、外出しやすい点が魅力です。

郊外のアパートでは、敷地内駐車場が確保されている物件も多くあります。

都市部のマンションより駐車場代を抑えられる可能性もあります。

家賃だけでなく、管理費・共益費、駐車場代、インターネット料金などを合計して比較します。

月額数千円の差でも、2年間住めば大きな金額になります。

物件情報に記載された構造を確認しましょう。

ただし、構造だけではなく、築年数やリフォーム・リノベーションの実施状況も重要です。

壁や床の仕様、隣室との間取り、共用階段やエレベーターとの位置関係を確認します。

音に敏感な方は、最上階や角部屋を検討するのも一つの方法です。

オートロックの有無だけでなく、防犯カメラ、モニター付きインターホン、玄関鍵、窓の補助錠などを確認します。

オートロックがあっても、共用部分に簡単に入れる構造では十分な防犯効果を得られないことがあります。

共用廊下や階段、ゴミ置き場、駐輪場などの状態を見ると、管理の質が分かります。

ゴミが放置されている、共用灯が切れている、掲示物が古いといった物件では、管理体制に問題がある可能性があります。

昼間の内見だけでは、夜間の騒音や人通りを把握できないことがあります。

駅から物件までの道のり、街灯、交通量、近隣店舗、学校、公園、線路なども確認しましょう。

自治体のハザードマップで、洪水、内水氾濫、土砂災害、高潮などのリスクを確認します。

建物の構造が頑丈でも、立地によって災害リスクは異なります。

ここからは、賃貸経営を検討するオーナー様の視点で違いを見ていきます。

マンション経営とアパート経営のどちらが有利かは、土地の立地、予算、融資条件、想定入居者、投資期間などによって異なります。

アパートは、RC造マンションと比べて建築費を抑えやすい点がメリットです。

初期投資を抑えられるため、投資額に対する家賃収入の割合である表面利回りが高く見えることがあります。

また、工期が比較的短く、狭小地や変形地に対応しやすい場合もあります。

主なメリットは次のとおりです。

・建築費を抑えやすい

・工期が比較的短い

・表面利回りを確保しやすい

・低層住宅地でも計画しやすい

・修繕工事の規模を抑えやすい

・建て替えや解体の判断をしやすい

アパートは、防音性やセキュリティに対する入居者の不安が生じやすく、物件によっては競合との差別化が難しくなります。

また、築年数の経過に伴って家賃が下落し、空室が増える可能性があります。

主なデメリットは次のとおりです。

・防音性を懸念されやすい

・家賃単価が低くなりやすい

・築年数による競争力低下が大きい場合がある

・木部や外壁の定期的なメンテナンスが必要

・融資期間が短くなる場合がある

・資産評価がマンションより低くなる場合がある

RC造マンションは、耐久性や耐火性、遮音性などを訴求しやすく、入居者から選ばれやすい傾向があります。

オートロック、エレベーター、宅配ボックスなどを設置すれば、周辺物件との差別化も図れます。

主なメリットは次のとおりです。

・耐久性が高い

・長期運用に適している

・家賃単価を高く設定しやすい

・防音性やセキュリティを訴求しやすい

・都市部の限られた土地を有効活用しやすい

・金融機関の評価を得やすい場合がある

マンション経営は、建築費や設計費、設備費が高額になります。 エレベーターや給排水設備、防火設備などの維持管理費も必要です。

大規模修繕では、一度に多額の費用が発生することがあります。

主なデメリットは次のとおりです。

・初期投資が大きい

・建築期間が長い

・固定資産税などの負担が大きくなりやすい

・エレベーターや設備の維持費がかかる

・大規模修繕費が高額になりやすい

・解体費用が高い

・借入額が大きくなりやすい

賃貸経営では、表面利回りだけで判断せず、空室率、修繕費、管理費、借入返済、税金などを含めた長期収支を作成することが重要です。

鉄骨造というだけでは、マンションかアパートかを判断できません。

一般的には、軽量鉄骨造の低層住宅はアパート、重量鉄骨造の中高層住宅はマンションと表示される傾向があります。

ただし、法律上の統一基準はないため、物件情報の名称と実際の構造や鉄骨の厚さを確認してください。

マンションでも生活音が聞こえることはあります。

RC造であっても、壁（戸境壁）や床（スラブ）の厚さ、間取り、乾式壁の使用状況などによって遮音性能は異なります。

内見時に周囲の音を確認しましょう。

木造だから必ず地震に弱いわけではありません。

現在の耐震基準に基づいて適切に設計・施工された木造住宅は、必要な耐震性能を備えています。

構造だけでなく、建築時期、地盤、施工状態、維持管理状況などを確認する必要があります。

防犯、湿気、虫、外部からの視線が気になる方は慎重に検討した方がよいでしょう。

一方、家賃が安い、階段を使わずに済む、荷物を運びやすいなどのメリットもあります。

シャッター、防犯カメラ、目隠し、日当たりなどを確認して判断しましょう。

防音性やセキュリティを重視する場合は、RC造マンションが候補になります。

ただし、子どもの足音による下階への影響を考えると、アパート・マンションを問わず1階の住戸が適している場合もあります。

周囲にファミリー世帯が多いか、間取りに余裕があるかなども重要です。

一般的にはアパートの方が家賃を抑えやすい傾向があります。

ただし、築年数の古いマンションや駅から離れたマンションの方が安い場合もあります。

家賃、管理費、交通費、光熱費を含めた総額で比較しましょう。

何を優先するかによって異なります。

設備の新しさや室内のきれいさを重視するなら新築アパート、防音性や建物の頑丈さを重視するなら築古マンションが候補になります。

ただし、築古マンションは配管や設備の老朽化、耐震性、管理状態を確認する必要があります。

オートロックだけで完全に安全とはいえません。

入居者と一緒に第三者が入る、暗証番号が共有される、共用部分から侵入されるなどの可能性があります。

防犯カメラ、玄関鍵、窓の補助錠、管理体制、周辺環境なども併せて確認しましょう。

上階からの足音がない点では、最上階にメリットがあります。

ただし、エレベーター設備、屋上設備、風、雨などの音が気になる場合があります。また、夏場に暑くなりやすい物件もあります。

必ずしもマンションとは限りません。

レジデンス、ハイツ、コーポ、メゾンなどは物件名として使用される言葉であり、構造を示すものではありません。

物件概要の構造欄を確認しましょう。

賃貸マンションとアパートには、法律上の明確な区分がありません。

一般的には、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物をマンション、木造や軽量鉄骨造の低層共同住宅をアパートと呼ぶ傾向があります。

マンションは、防音性、耐火性、セキュリティ、共用設備などに優れている物件が多い一方、家賃や管理費が高くなりやすい点がデメリットです。

アパートは、家賃や管理費を抑えやすく、築浅物件でも手頃な価格で借りられる可能性があります。

一方で、生活音、断熱性、防犯設備などを慎重に確認する必要があります。

大切なのは、「マンションだから安心」「アパートだから性能が低い」と一括りにしないことです。

物件を選ぶ際は、次の項目を総合的に確認しましょう。

・建物の構造

・築年数

・壁や床の遮音性能

・日当たりと断熱性能

・防犯設備

・管理状態

・毎月の総支払額

・周辺環境

・災害リスク

合同会社DHでは、賃貸物件や収益不動産に関するご相談をはじめ、不動産の売却、購入、活用、相続、空き家対策など、幅広いご相談を承っております。

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