任意売却について徹底解説！住宅ローンが払えないときの解決策・競売との違い・流れをわかりやすく解説｜合同会社ＤＨ | 東京だけでなく全国各地対応、不動産売却は合同会社DH | ブログ

任意売却とは、住宅ローンが残っている不動産を、金融機関（債権者）の同意を得て市場価格で売却する方法です。

通常、不動産を売却する場合は住宅ローンを完済しなければ抵当権を外すことができません。

しかし、

・売却価格よりローン残高が多い

・自己資金では完済できない

このようなケースでも、金融機関が承諾すれば売却できます。

これが任意売却です。

次のような事情で住宅ローンが払えなくなるケースがあります。

① 収入減少

・転職

・リストラ

・残業減少

・ボーナスカット

② 病気・ケガ

長期間働けなくなり、収入が減少。

③ 離婚

住宅ローンだけが残り、住み続けられない。

④ 自営業の業績悪化

売上減少による返済困難。

⑤ 相続

相続した住宅にローンが残っていた。

住宅ローンを滞納すると、多くの方が「競売」になります。

しかし、その前に任意売却という選択肢があります。

任意売却のほうが、売却価格・精神的負担ともに有利になるケースがほとんどです。

一般市場で販売するため、競売より高く売れる可能性があります。

売却価格が高ければ、

・残債が減る

・手元資金が残る可能性

があります。

競売では強制的に退去となるケースがあります。

任意売却なら、

・新居探し

・引越し準備

などを計画的に進められます。

金融機関との交渉次第では、

10万円〜30万円程度の引越し費用を認めてもらえるケースがあります。

※必ず認められるわけではありません。

競売になると、

・裁判所

・インターネット

・入札資料

などで公開されます。

任意売却なら通常の売却と同じため、周囲に知られにくくなります。

住宅ローンが残っても、

金融機関と相談し、

・月5,000円

・月10,000円

・月20,000円

など、生活に合わせた返済計画を組める場合があります。

債権者の同意がなければ売却できません。

競売開始決定後も可能ですが、

入札開始前までに売却を完了する必要があります。

相談が遅いほど難しくなります。

住宅ローンを滞納すると、

信用情報（いわゆるブラックリスト）へ登録されます。

これは任意売却が原因ではなく、

住宅ローン滞納が原因です。

住宅ローン滞納前でも相談可能です。

一般的な流れは、

1か月

支払い遅延

↓

2〜3か月

督促状

↓

約6か月

期限の利益喪失

↓

保証会社が代位弁済

↓

競売申立て

↓

競売開始決定

↓

入札

↓

落札

この流れの途中までなら任意売却できる可能性があります。

早い相談ほど成功率は高くなります。

現状を確認します。

・ローン残高

・滞納状況

・収入

・家族構成

などをヒアリングします。

市場価格を調査します。

金融機関へ

・売却価格

・残債

・配分

などを協議します。

通常の仲介と同様に販売します。

・SUUMO

・HOME'S

・アットホーム

などへ掲載します。

買主が決定したら契約します。

引越し後に引渡します。

無理のない返済方法を相談します。

任意売却では、

通常の売却時に必要な

・仲介手数料

・登記費用

・抵当権抹消費用

などは売却代金から支払われることが一般的です。

そのため、

自己資金を用意しなくても進められるケースが多くあります。

一番重要です。

滞納前でも相談できます。

通常の仲介とは異なり、

・金融機関との交渉

・債権者対応

・配分交渉

など専門知識が必要です。

高すぎても売れません。

安すぎても債権者の承認が得られません。

適切な価格設定が重要です。

いいえ。

売却後も残債が残る場合があります。

ただし、無理のない返済方法を金融機関と相談できます。

通常の売却と同じ方法なので、競売より知られにくいです。

買主との条件次第では、

・リースバック

・賃貸契約

によって住み続けられるケースもあります。

もちろん可能です。

実際には滞納前の相談が最も成功率が高くなります。

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、「まだ大丈夫」と一人で抱え込んでしまう方は少なくありません。しかし、相談が早いほど選択肢は広がります。

合同会社DHでは、任意売却のご相談から査定、金融機関との交渉、売却活動、引渡しまで一貫してサポートいたします。また、相続不動産、空き家、離婚に伴う売却、資産整理、リースバックなど幅広いご相談にも対応しています。

東京都中野区を中心に、杉並区・練馬区・新宿区・豊島区・板橋区・世田谷区・西東京市・朝霞市・和光市・新座市・川崎市・横浜市・千葉市・船橋市・市川市など幅広いエリアで実績があります。

「競売になる前に相談したい」「任意売却ができるか知りたい」という方は、お気軽にご相談ください。

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった際に、競売を避けながら市場価格に近い価格で売却できる有効な手段です。

特に次の3点が重要です。

・早めに相談すること

・任意売却の実績が豊富な不動産会社へ依頼すること

・競売になる前に行動すること

住宅ローンの悩みは、時間が経つほど解決策が限られてしまいます。一方で、早期に相談すれば任意売却だけでなく、借り換えや返済条件の見直し、リースバックなど複数の選択肢を検討できる可能性があります。

「もう手遅れかもしれない」と感じている方でも、状況によっては解決できるケースがあります。大切な住まいと今後の生活を守るためにも、一人で悩まず、まずは専門家へ相談することをおすすめします。